市场升温，不少千万别墅也开始瞄准时机蓄客开盘。但因着总价高、政策限购等因素，千万别墅的销售压力依旧存在。不少高价的别墅项目都在淡市的时候收紧势头“修炼内功”，如今便一个接着一个“跃跃欲试”，要再次出山销售。那么，他们背后有哪些故事呢？休整的两年如今交出的成绩单如何呢？未来还将入市定位高端的楼盘又有什么动态呢？
系列报道一：
江北一别墅花1亿整改项目 蛰伏两年半个月卖了6套房
系列报道二：
被收购、65折降价 风波不断的城北千万别墅顶压力入市
系列报道三：
开发商为“翻盘”2年建20套别墅 “钱荒”期城东欲拿地
系列报道四：
最牛购房者曾拎1000万买独栋 顶级别墅复出半年卖9套
系列报道五
江宁一别墅十年涨了10倍 两购房者出手千万再做邻居
 降价后，价格一直是美达九月森林项目详情业主社区相册样板户型视频地图宣传的重点 资料图片 |
有时候成为“地王”并非一件乐事，美达九月森林项目详情业主社区相册样板户型视频地图的4次价格变动就是一个例子。高价地王、千万别墅、跳水降价，到如今美达九月森林价格回升销售飘红，18天时间12套700万左右别墅几乎全部售罄。美达九月森林从千万别墅的神坛上走下来后，一路走得并不容易。
12129元/平方米
江北破万楼面价拿下2007年“地王”
2007年，美达集团拍下象山路地块，用当时的话说“这个价格，疯了！”12129元/平方米！
就《2007年南京房地产市场年度报告》资料显示，当年城中地块最高成交楼面地价8442元/平方米，而河西仅为4581元/平方米。网尚研究机构统计，2007年南京全市别墅成交均价也仅在6000元/平方米左右，而当时江北在售的山河水独栋别墅均价也不过10000元/平方米左右。美达破万的楼面均价也难怪有专家评论道：“江北别墅售价一夕之间乘以2还是存在一定风险的。”
美达集团经过95轮竞拍从招商等大鳄嘴下抢到的这块“地王”，当时被很多业内人士看起来前路艰辛。“一方面未来两年（2007年后两年）南京别墅上市量本来就很大，另一方面，国家金融调控背景下，别墅投资的风险也随之增大。”一位业内人士当时如此分析象山路地块未来销售可能遇到的困境。
24667元/平方米
4年后“面包”出炉 市场遇冷看多买少
理想很丰满，现实却很骨感！4年后，美达九月森林出炉，但当24667元/平方米均价遇上2011年的“限购令”，从故事的开头就能预料到结局的凄凉。
2011年开始至2012年，市场成交面逐渐进入“冰冻期”。2011全年有5个月别墅单月上市套数不足100套，其余月份也多在100-200套之间徘徊，开发企业推盘积极性明显不高。据网尚研究机构统计 ，从2011年到2012年上半年，南京全市别墅月均销售套数在50套左右，供销双量创下近六年来最低成绩。
而美达九月森林在限购令落地、房产税疯传，高端物业销售成困境的情况下依旧开出了24667元/平方米的高价，栋栋千万的别墅吸引了不少购房者的关注，但好奇心却带不来成交。“产品是很不错，但是旁边的楼盘价格都才12000元/平米多。而且现在感觉房价都涨不动，这个价格投资不起来。”365别墅频道VIP会员邢先生对于这样的高价总是感觉“不靠谱”。
11022元/平方米
“面粉价”换了“面包价” 买房要靠关系
从“85折优惠”到“700万独墅”再到“450万/套起”，6个月时间3次调价。美达九月森林在以1200万起售遇冷半年后，不再遮遮掩掩地降价而是公开宣布价格调整。同时推盘策略也来了个“乾坤大挪移”450万起改售地块另一侧的合院独栋别墅。
2012年6月初美达九月森林对外公布：“6月30日将推出24套房源，最低450万/套起售，均价500万/套-600万/套，面积从398-460平米不等，赠送地下室、车库、花园及庭院”。这样的价格让业内人士大呼：“便宜！”算下当时的销售均价也仅仅是4年前拿地的价格，甚至11022元/平方米的成交均价低于了周边融侨观邸的联排别墅价格。
一降的确灵！二期别墅去化速度很快，美达乘势将一期46套独栋别墅改为600万起售。“现在我们一期二期一共80套独栋已经只剩下4套了，目前有一个客户还在和我们的高层交涉，希望能再买三套。”5月份，美达的营销负责人说到降价后的变化。在今年年中发布的上半年房地产销售龙虎榜榜单中，美达九月森林位列上半年南京别墅销售金额和销售面积双料亚军，销售困境被打破。
16319元/平方米
12套18天售罄 兄弟买下合院
6月22日，美达九月森林在拿到销许后的第二天就抓紧推盘。“今天就有7、8套被人下定了，一早就有人拎着现金来交首付了！”徐爱华在新推的12套别墅开盘当天急匆匆地丢下这句话就去忙着招呼客户了。徐爱华从接手美达九月森林营销策划职位就开始绷着神经：“今年我们有100多套去化的压力。”
16319元/平米是这批12套合院别墅领取销许上的均价，面积和产品较之前都没有太大的改变，但价格的确在开始回升。“这次开盘的优惠6月底就全部取消了，之前也就是全款94折，首付6成98折，6成以下只有99折。目前只剩下3套了。”对于热销，徐爱华又补充道，“本来产品就是合院形式的，很多家里面的兄弟或者姐妹一起来买，一买就是好几套。我们还有一对老夫妻也买了三套，自己留一套子女各一套，为了未来一大家子住在一起更热闹。目前九月森林价格比较稳定，优惠可能比之前也收紧了很多，不少购买者也是看好浦口未来的发展。江北禁地一年要好好规划，这应该也会给项目带来更多利好。”（365地产家居网 李巧）
